Unwirksame Schönheitsreparaturklausel - kein Zuschlag über ortsüblicher Vergleichsmiete
In einem aktuellen Urteil hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Mieter im Falle einer unwirksamen Klausel zu den Schönheitsreparaturen einer Erhöhung ihrer Miete nicht zustimmen müssen.
In dem zu entscheidenden Fall ging es darum, dass der Formularmietvertrag eine Klausel enthielt, die den Mieter verpflichtete, Schönheitsreparaturen regelmäßig innerhalb bestimmter Fristen auszuführen. Da solche starren Regeln, die dem Mieter Renovierungspflichten nach bestimmten Fristen ohne Rücksicht auf den Zustand der Wohnung auferlegen, unwirksam sind, bot der Vermieter den Abschluss einer Ergänzungsvereinbarung an, mit der die Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen durch die Mieter durch andere Art wirksam geregelt werden sollte. Da der Mieter auf diesen Vorschlag nicht einging, verlangte der Vermieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete um einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete für zu erbringende Schönheitsreparaturen von monatlichen 0,71 € je m². Dabei stützte sich der Vermieter auf den Kostenansatz für Schönheitsreparaturen bei öffentlich geförderten Wohnungs- bau nach § 28 Abs. 4 Satz 2 der Zweiten Berrechnungsverordnung. Da der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete um diesen Zuschlag verweigerte, erhob der Vermieter Klage.
Das Amtsgericht gab der Klage auf Zustimmung der Mieterhöhung im vollem Umfang um monatlich 0,71 € je m² statt. Auf die Berufung des verklagten Mieters wurde die Klage insoweit abgewiesen, als die Zustimmung zur Erhöhung der Miete um monatlich mehr als 0,20 m² verlangt worden war.
Die vom Mieter erhobene Revision hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof sieht nämlich keine Rechtsgrundlage dafür, von einem Mieter einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete zu verlangen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen enthält. Denn der Vermieter hat gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Last der Schönheitsreparaturen selbst zu tragen. Der Vermieter kann nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB vom Mieter auch lediglich die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Daher sind die Marktverhältnisse entscheidend für die Berechtigung einer Mieterhöhung. Der begehrte Zuschlag orientiert sich aber an den Kosten für die Vornahme von Schönheitsreparaturen, wobei fraglich ist, ob diese Kosten am Markt überhaupt durchsetzbar wären.
Bundesgerichtshofes, Urteil vom 09.07.2008
(Az. VIII ZR 181/07)
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